Ticari gayrimenkulde durgunluğun üstesinden gelmek: bekleme zamanı mı?

Walmart mülkümüz son altı ayda %25 değer kaybetmiş olabilir. Ancak nakit akışı değişmedi.

John E. McNellis, geliştirici direktörü McNellis Ortaklarıbaşına KURT SOKAK:

Yıllar önce, Büyük Durgunluk sırasında, Tennessee’nin önde gelen gayrimenkul geliştiricilerinden biri mali tablosunda başını salladı ve “Net değerim yarıya indi, ancak nakit akışım değişmedi” dedi. Yalnız değildi. Bu zor zamanlarda, ülke genelinde ticari gayrimenkul, değerinin yaklaşık yüzde kırkını kaybetti.

Üzücü yorumu iki şeyi doğruladı: portföyünün değerindeki düşüş, ama daha da önemlisi, bunun gerçekten önemli olmadığı gerçeği. Mülkünün değeri yarısı kadar olmasına rağmen, mülkü hala kira ödeyen kiracılar tarafından işgal edildi.

Bu bilgili yatırımcı birkaç durgunluk yaşadığı için—bunlar yeniden bir araya gelmeler gibidir, sizi gizlice ararlar— gayrimenkulüne koyduğu ipotekler konusunda tamamen ketum davranmıştır. Mevcut borcu çok az olduğundan, kredinin vadesi geldiğinde mülkünü satmak zorunda kalmadı; bunun yerine, yeniden finanse edebilirdi. Bu yüzden tek kaybı kağıt üzerindeydi – mali tablosundaki rakamları keserek – ve hala kirasını alıyordu. Ve piyasa birkaç yıl sonra toparlandığında, mali sicili de geri döndü.

Bugüne hızlı ileri sar.

Gayrimenkul değerleri henüz çok düşmemiş olabilir ama tavşan tepesinden aşağı bakıyorlar. Ocak ayında perakende satışlarımıza baktık ve biraz düzeltme yapmamız gerektiğini düşündük. Central Valley’de bir Walmart süpermarketi satmayı düşünüyorduk ve en sevdiğimiz brokerlardan birine bunun ne kadar getireceğini sorduk.

Walmart kiralaması kısa vadeli olduğu için mülkün yüzde 6’lık bir üst sınır oranında satılacağını söyledi; yani alıcı, satın alma fiyatı üzerinden yılda yüzde 6 kazanmak ister. Bu nedenle, kira yıllık 200.000 ABD Doları olsaydı (öyle değil), satın alma fiyatı 3.33 milyon ABD Doları (200.000 ABD Doları / 0.06 = 3.33 milyon ABD Doları) olurdu.

Ocak ayında satışa hazır değildik ama geçen hafta hazırdık. Brokerimiz ile iletişime geçtik. Biraz utangaç bir şekilde, son altı ayın kabuslarının – ayı piyasası, yükselen enflasyon ve faiz oranları – bugün alıcıların yüzde 8’lik bir getiride ısrar etmesine neden olacağını açıkladı. Bu, Walmart’ımızın şimdi 2,5 milyon $’a (200.000 $ / 0,08 = 2,5 milyon $) satacağı anlamına gelir.

Diğer bir deyişle, son altı ayda bu mülkün değeri yüzde 25 düşmüş olabilir. Bu kurnaz Tennessee gibi, kayıplarımızı kağıt üzerinde tutmaya karar verdik ve satmamaya karar verdik.

Bu örnek, tek kiracılı perakende gayrimenkulün tahvil piyasasına yakın benzerliğini göstermektedir: getirileri arttığında her ikisinin de fiyatı düşer ve getirileri düştüğünde tam tersi yükselir. Ve işleri biraz basitleştirmek için, satmadığınız sürece her birinin değerindeki dalgalanmalar önemli değildir: 1.000 $ değerinde Hazine bonolarını yüzde 5’ten satın alır ve vadeye kadar tutarsanız, her yıl yüzde 5’inizi kazanırsınız. ve hepsi. ana sırtın. Ancak faiz oranları yüzde 10’a yükseldiğinde satarsanız çok daha düşük bir fiyat alırsınız. Öte yandan, faiz oranları %2,5’e düştüğünde satış yapın ve çok daha büyük bir miktar alacaksınız.

Aynı matematik, tek kiracılı perakende satış için de geçerlidir: satmıyorsanız, “nakit akışınız aynı kalır”. Bunu yaparsanız, piyasaya mekanik bir boğa gibi binersiniz.

Örneğim ayrıca başka bir noktaya işaret ediyor: Ticari gayrimenkulün değerinde baş döndürücü bir düşüşe izin versek bile – bu mümkün – aktif bir alıcı piyasasının ortaya çıkışını görmemiz olası değil. Bunun yerine, maddi imkanları olan satıcılar, ürünlerini raflara geri koyacak ve satmadan önce güneşli bir günü bekleyecek.

Bir alıcı pazarı yerine, pazarın hızının tavadaki tükürük gibi buharlaşmasını izlerken, alıcıları ve satıcıları bir mil uzakta, kendi beklentilerine kök salmış olarak görmemiz daha olasıdır.

Ölüm, boşanma, boşanma, felaket ya da sadece aşırı kaldıraçla yeniden borçlarından çıkmaya zorlanan satıcılar gerçekten de ortadan kaldırılabilir, ancak bu günlerde gayrimenkul peşinde koşan o kadar çok para var ki, başka bir günde savaşmak için bile yaşayabilirler.

O kurnaz Tennessee’ye geri dönelim. Net değerin palavra hakları için olduğunu ve nakit akışının yemek için olduğunu anladı. Böylece yapabilirsiniz. İle John E. McNellisyazar Gayrimenkulde başarılı olun: geliştirici olarak başlayın.

KURT SOKAK okumaktan zevk alıyor ve onu desteklemek mi istiyorsunuz? Reklam engelleyicileri kullanın – nedenini anlıyorum – ancak siteyi desteklemek mi istiyorsunuz? bağış yapabilirsiniz. Buna gerçekten minnettarım. Nasıl yapılacağını öğrenmek için bira ve buzlu çay bardağına tıklayın:

WOLF STREET yeni bir makale yayınladığında e-posta ile bilgilendirilmek ister misiniz? Burayı imzalayın.

Leave a Comment

Share via
Copy link
Powered by Social Snap